Medina Elvira Golf. La banca siempre gana ¿Quién pierde?

El paraje antes de construir la urbanización Medina Elvira Golf

El Banco de España calculó, con datos de junio de 2010, que el crédito a promoción inmobiliaria del conjunto del sistema financiero ascendía a 319.000 millones de euros. El organismo supervisor obligó a las Cajas de Ahorro y a los Bancos a remitir informes de transparencia sobre su exposición al riesgo inmobiliario. La información hecha pública por las entidades financieras arroja una cifra de 148.969 millones. Diversos expertos aseguran que han ocultado 80.000 millones más de agujero.

Constructoras y promotoras adeudan a bancos, cajas y cooperativas casi medio billón de euros (445.000 millones). La tasa de dudosos de esa cartera se eleva al 9,6%, lo que significa que hay 42.720 millones de créditos impagados. Y 62.300 millones (un 14%) son préstamos con riesgo de entrar en mora y degenerar en pérdidas. Otras fuentes hablan de una morosidad del 25 al 30%.

El sistema financiero español ha sido el responsable determinante de los excesos inmobiliarios que ha acarreado la crisis que estamos viviendo. Nada mejor para entenderlo que un ejemplo concreto: La Urbanización Medina Elvira Golf.

Hagamos un poco de historia: 

El 17 de Marzo de 2005, el Proyecto Medina Elvira Golf era presentado en sociedad por el ex alcalde de Atarfe y el máximo representante del Grupo Balboa. Más de 200 invitados asistían a un acto promocional en el que no se escatimaron boatos. La empresa promotora ostentaba una aureola de gran “solvencia” en el mundo hotelero e inmobiliario. Era el aval para levantar un gran complejo turístico que pondría a Atarfe en la cima del turismo de lujo de Andalucía, una oportunidad de oro para el Municipio: prestigio mundial, puestos de trabajo, riqueza para las arcas municipales. Cinco años más tarde todo se ha disuelto como un azucarillo. 

¿Qué había detrás de aquella puesta en escena?

Medina Elvira Golf se ha levantado en uno de los parajes más bellos y ricos de la ribera del río Cubillas, el POTAUG protegió gran parte de sus suelos, clasificándolos como Espacios de excepcional valor ecológico y ambiental, también protegió los caminos rurales que lo recorrían.

Balboa compró, inicialmente, dos fincas, una de 813.621 m2 a los propietarios originales y otra de 99.925 m2 a la sociedad municipal Proyecto Atarfe S.A., el coste fue: 3 millones y 3.600.000 respectivamente. Con las escrituras de compra-venta en la mano Balboa recibió un préstamo de 19.087.542 € de Caja Sur. De las fincas que ponía de garantía solo había hecho efectivo un pago de 125.000 € a la empresa municipal y, según fuentes solventes, solo había adelantado 100.000 € por la otra finca. 

Con tan solo 225.000 € puso en marcha una inversión cercana a los 300 millones de euros para desarrollar un campo de golf de 18 hoyos, 3.500 viviendas, un hotel de 4 estrellas de lujo, centros comerciales y de servicios, equipamientos deportivos y un club social de golf en una superficie superior a 1.300.000 metros. Así lo publicitaban en la prensa el propio promotor y el alcalde de Atarfe.

Sortearon todos los obstáculos iniciales: desde Sevilla, una simple hoja emitida por una jefa de servicio de la Consejería sin competencias en el tema, levantó la prohibición, que había fijado el POTAUG, para construir pistas para actividades deportivas en ese suelo protegido. El argumento utilizado fue que un campo de golf no se consideraba una pista deportiva, era una actuación más asimilable a “caminos no asfaltados” o “entresacas”, estas sí permitidas. 

El campo de golf “ecológico” no gastaría agua, el rimbombante adjetivo figuraba para señalar que se regaría con las aguas residuales de la urbanización. Esa fue la condición impuesta por Medioambiente para autorizarlo. Seis años después, el requisito todavía no se ha cumplido ni se cumplirá.

Las determinaciones impuestas por la Delegación de Urbanismo al Plan parcial: 1000 m2 de parcela mínima, baja densidad y edificabilidad hacían poco rentable el proyecto. Fácil solución: sustituir el planeamiento y para desarrollar el suelo valerse de una figura urbanística que escapara del control de la administración autonómica: los Estudios de Detalle. Los espacios libres y los viarios se proyectaron sobre los espacios de dominio público existentes: caminos y barrancos. 45.225,65 m2 de suelo público destinado a centros docentes, sociales y comerciales no se cedieron al municipio, son privados y quedaron en manos del promotor. Había que conseguir el máximo aprovechamiento residencial: 23 extensas parcelas para grandes edificios plurifamiliares. 

Durante 2005-2006-2007, la actividad fue frenética. Simultáneamente, hacían el campo de golf, las obras de urbanización; sin esperar autorizaciones, se actuó sobre 5 barrancos y la vía pecuaria. Se concedieron 1.574 licencias de obras y Balboa comenzaba a vender solares y a hacer caja. 

Aunque Medina Elvira Golf se asemeja a una enorme colmena, únicamente, han edificado 6 parcelas. El promotor ha vendido 10 solares a otras empresas, por ellos ha sacado 85.929.879,65 €, más de 14.000 millones de las antiguas pesetas. Balboa compró a bajo precio y ha arriesgado poco, pues solo ha construido el Colegio Cume que fue pagado con la aportación de los profesores en suelo público que no se cedió y un edificio.

Tres, de las parcelas que Balboa enajenó por más de 9 millones de euros, están situadas en suelo protegido donde, expresamente, está prohibida la urbanización. Caja del Mediterráneo gravó con hipotecas dos de ellas, otra tiene una hipoteca unilateral de la Agencia tributaria, está tasada en más de 4 millones. ¿Cómo hacen las tasaciones? 

Algunos contratos de compraventa dejan atónitos

Por ejemplo, el contrato que afirma que la finca se vende a 9.630.547,36 de €, pero cuando se aumente la edificabilidad, el precio de venta subirá a 26.685.630 €. En el 2008, el ayuntamiento hizo un intento para aumentarla, pero ya estaba el asunto en el juzgado y, finalmente, retiraron del Pleno el E. de Detalle que iban a aprobar.

Una prueba del negocio redondo: Balboa compró casi 100.000 m2 a la empresa municipal P. Atarfe S.A. a 32 €/ m2, 13.000 m2 de ese suelo lo ha vendido a 1.080 €/m2. 

¿Qué ha sucedido con las 13 parcelas que no ha vendido Balboa? 

Todas las parcelas tienen hipotecas que las gravan. El importe de los préstamos concedidos por la C. de Ahorros de Baleares, el Banco de Santander y Caja Sur, ascienden, actualmente, a 38.365.048,42 €. Hace dos meses vencía el préstamos de 18 millones de euros que Caja Sur había concedido, sobre una de las parcelas, la entidad debía embargarla, cuál fue su sorpresa cuando al preguntar sobre las determinaciones urbanísticas de la misma, se encontró que en aquel solar no podían construirse 329 viviendas, a lo sumo podían levantarse 25 viviendas. Lo que embargaban no valía ni por asomo los 18 millones que prestaron con total despreocupación. ¿Por qué no preguntaron antes de conceder el préstamo? En Abril de este año vencieron las hipotecas del Santander ¿Seguirá los mismos pasos que la Caja de Ahorros? Tampoco preguntó.

El rey Midas-Balboa ha cogido el dinero y ha desaparecido, ha hecho ya su agosto, nos deja una pesada herencia.

Balance: desaparición de 900.000 m2 de la tierra de regadío más fértil de la Vega del Cubillas y de un espacio protegido por su excepcional valor ecológico y ambiental. Un campo de golf, sin personal, descuidado y una ciudad fantasma en medio del campo.

¿Qué hará el ayuntamiento y la Junta para regularizar las viviendas construidas fuera de ordenación? ¿Qué hará el ayuntamiento con todos las parcelas que están sin edificar pero que han sido vendidas por Balboa o embargadas por los bancos? ¿Cómo asumirá el ayuntamiento su participación en la enorme estafa que ha supuesto vender un suelo donde solo se podía construir viviendas en parcelas mínimas de 1000 m2?

¿Cómo repercutirá en los ciudadanos de Atarfe los gastos derivados de ese espectro de ciudad a medio terminar y sin ningún equipamiento público?

Balboa ha dejado el problema al ayuntamiento, a las empresas que han comprado las 10 parcelas y éstas, si pueden, se lo pasarán a las persona incautas que creyeron la propaganda porque estaba avalada por los poderes públicos. También, ha puesto en un enorme aprieto al Banco y a las Cajas que han financiado semejante despropósito. Estas entidades financieras tienen una enorme responsabilidad, sin su dinero no se habría movido en ese paraje natural una hoja. No caen cabezas, ningún alto ejecutivo asume las responsabilidades de las enormes pérdidas que tendrán. El Gobierno seguirá ayudándoles para tapar agujeros como los que les ha producido Medina Elvira Golf.

En los últimos meses los medios de comunicación, los responsables políticos en vez de exigir responsabilidades, hablar de culpables que tiene nombres y apellidos como en Medina Elvira Golf, emplean el impersonal y afirman que: “las Cajas de Ahorro se han visto especialmente golpeadas y que el requerimiento de provisiones para la exposición al inmobiliario han resultado insuficientes”.

El Plan de Salgado marca unos requisitos claros: Las Cajas de Ahorro tienen que limpiar sus balances, llevar a cabo un ejercicio de transparencia que anime a los inversores a entrar en ellas y conseguir el capital privado necesario para elevar sus niveles de solvencia.

Limpiar los balances con diversas estrategias

Por ejemplo, con la emisión de acciones preferentes entre sus clientes más fieles: los trabajadores y jubilados de este país. Buena forma de socializar las pérdidas y asegurar el futuro de la entidad porque no van a dejarla caer y que pierdan sus ahorros cientos de miles de ahorradores.

Con las prejubilaciones de los trabajadores de la Banca y las Cajas, traspasando parte del coste al Estado. El Banco de España, desde que se inició la crisis, mientras que abogaba por la reforma de las pensiones, no ha parado de firmar prejubilaciones en el sector financiero que regula.

O el proceso de reestructuración llevado a cabo por las entidades financieras en España y que ha supuesto la reducción de 45 a 17 cajas de ahorros.

Y sobre todo con los apoyos del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), a los 11.500 millones de euros que ya han recibido algunas entidades a través del FROB se les añade el anuncio de 20.000 millones de euros más, realizada por el Gobierno a partir de cálculos del Banco de España.

Además, de la nueva “Ley de Cajas”,  quedan otras soluciones como la de la creación de un “banco malo” propiedad del Estado para que la entidades financieras pasaran sus activos inmobiliarios.

Todas estas estrategias tienen un denominador común: aportar ingentes cantidades de dinero público para tapar los desmanes realizados en los años de desmadre y fiesta urbanizadora y sanear para animar a los inversores privados. 

La crisis, así, se convertirá en una oportunidad de oro y en la coartada perfecta para emprender una de las mayores privatizaciones de todos los tiempos el de las Cajas de ahorros.

La banca siempre gana....

El valle del río antes de construir el campo de Golf

Viviendas plurifamiliares donde solo se permitían viviendas aisladas en 1000 m2 de parcela mínima

¿Como se regularizarán todas estas viviendas? ¿Se terminarán?

Bloques de viviendas construidas en suelo de excepcional valor ecológico y ambiental, protegido por el POTAUG

Los vecinos de Caparacena han conseguido que no le coloquen una enorme depuradora a 500 m de sus casas